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外國人能否在日本購買不動產 ？ |
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磐石亞日Milestone回答：
日本對於外國人在日本購置不動產，並沒有特別的限制，透過敝公司的安排，讓您順利在日本置產，輕鬆當起包租公包租婆！
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台灣人能否在日本貸款？ |
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磐石亞日Milestone回答：
只要您符合各銀行的條件，除了提出報税、財力相關證明文件，並把日本的不動產設定根抵当権給銀行做擔保，即有可能貸款。
貸款利率：2.5～3.25％
貸款金額：銀行鑑定之價格*65～70％
審查時間：2週～1個月
貸款期限：15年內
最低承作金額：貸款金額2,000萬～3,000萬日幣以上 (實際金額依各銀行條件不同)
物件所在地：原則上為東京都23區內，部分銀行(兆豐、東京STAR)可受理其他區域
其他條件：登記面積35㎡以上，屋齡30年內築為佳
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承作住宅貸款銀行
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彰化銀行(東京分行)
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(+81)03-3212-8888
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第一銀行(東京分行)
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(+81) 03-3279-0888
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台灣銀行(東京分行)
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(+81) 03-3504-8881
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中國信託銀行(東京分行)
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(+81) 03-5413-8168
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兆豐銀行(東京分行)
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(+81) 03-3211-6688
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東京STAR銀行(東京分行)
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(+81) 03-3224-3838
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外國人購買日本不動產所需之證明文件？ |
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投資日本不動產時應付稅金一覽表 |
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| 時 點 |
稅 金 |
| 稅 目 |
課稅標準 |
稅 率 |
| 『購買申請書』 |
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| 『不動産売買契約書』 |
印花稅 |
買賣價格 10,000,001～50,000,000円=15,000円
50,000,001～100,000,000円=45,000円
100,000,001～500,000,000円=80,000円
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| 交 屋 時 |
登錄免許稅 |
固定資產稅評價額 |
1.5％(土地)／2% (建物) ／0.3%(自住) |
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固定資產稅・
都市計画税
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固定資產稅評價額 |
按日計算相當額 |
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不動產取得稅
(約3個月後繳納)
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固定資產稅評價額 |
3％(土地及住宅用家屋)／4% (事務所及店舖) |
| 消費稅 |
買賣契約書-建物價格 |
10％ |
| 印花稅-(有貸款時) |
金錢消費貸借契約書－
貸款金額10,000,001～50,000,000円=20,000円
50,000,001～100,000,000円=60,000円
100,000,001～500,000,000円=100,000円
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根抵押權設定
登錄免許稅
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貸款金額(有貸款時) |
0.4% |
| 平 時 |
固定資産税
每年4月左右通知
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固定資產稅評價額 |
1.4% |
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都市計画税
每年4月左右通知
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固定資產稅評價額 |
0.3% |
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所得稅(個人)
每年2/16～3/15納稅期限
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租金收入淨所得 |
5%～45% |
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法人稅(公司)
依公司決算期
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依資本金與申報納稅額 |
15%～25.5% |
| 出 售 時 |
讓渡所得稅-
持有5年內
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讓渡所得金額 |
所得稅30%、住民稅9% (非居住者不用) |
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讓渡所得稅-
持有5年以上
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讓渡所得金額 |
所得稅15%、住民稅5% (非居住者不用) |
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未成年者購買日本不動產時所需文件 |
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日本各種稅率與稅額速算表 |
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住民稅速算表
贈與稅速算表
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課稅金額
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稅率 |
扣除額 |
| 日幣200萬以下 |
10% |
──── |
| 日幣300萬以下 |
15% |
10萬日幣 |
| 日幣400萬以下 |
20% |
25萬日幣 |
| 日幣600萬以下 |
30% |
65萬日幣 |
| 日幣1,000萬以下 |
40% |
125萬日幣 |
| 日幣1,000萬以上 |
50% |
225萬日幣 |
繼承稅速算表
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法定繼承人的取得金額
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稅率 |
扣除額 |
| 日幣1,000萬以下 |
10% |
──── |
| 日幣3,000萬以下 |
15% |
50萬日幣 |
| 日幣5,000萬以下 |
20% |
200萬日幣 |
| 日幣1億以下 |
30% |
700萬日幣 |
| 日幣3億以下 |
40% |
1700萬日幣 |
| 日幣3億以上 |
50% |
4700萬日幣 |
所得稅試算表
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被課稅所得金額
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稅率 |
扣除額 |
| 日幣195萬以下 |
5% |
──── |
| 日幣330萬以下 |
10% |
9.75萬日幣 |
| 日幣695萬以下 |
20% |
42.75萬日幣 |
| 日幣900萬以下 |
23% |
63.60萬日幣 |
| 日幣1,800萬以下 |
33% |
153.60萬日幣 |
| 日幣4,000萬以下 |
40% |
279.60萬日幣 |
| 日幣4,000萬以上 |
45% |
479.60萬日幣 |
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申報日本所得稅時，什麼是「白色申告」及「青色申告」? |
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磐石亞日Milestone回答：
敝公司的投資家在申報日本所得稅時，都是建議使用「青色申告」。
在稅金計算時，可比「白色申告」多認列10萬円的控除額。
以下為「白色申告」與「青色申告」之差異比較表
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白色申告
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青色申告
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制度對象者
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申報所得稅時，非「青色申告」者原則上即為「白色申告」。
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不動產所得、事業所得、山林所得之報稅者。
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對稅務署之手續
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不需申請手續。
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一定期間內需向所屬納稅地之管轄稅務署長提出「青色申告承認申請書」。
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申報所需文件
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1.確定申告書(B)
2.各種控除額證明文件
3.収支内譯書
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1.確定申告書(B)
2.各種控除額證明文件
3.青色申告決算書
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虧損額扣抵期限
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原則上只可當年度扣抵。除了「變動所得」及「事業用資產之災害損失」費用
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可併入次年度扣抵。
申報對象為個人者3年內
申報對象為公司者9年內
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如何確保匯款之交易安全？ |
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詳細問題：
房款若是匯入貴公司帳戶，但如果公司之後消失了，我該找誰保障我的安全？
如果我找在台灣某些大仲介的話，至少能夠找的到人。
貴公司雖然在日本很有歷史但我也不可能飛去日本找人。
請問有什麼具有法律效力的保障條款呢？
磐石亞日Milestone回答：
1.請您一定要保留匯款水單，這水單就有法律效力，此外，日本是全世界銀行款項進出最嚴格國家，而且您是匯至公司帳戶，不是個人帳戶，1円都要申報，想貪您的錢也無門而入。
2.敝公司開立「暫時保管金匯入通知」這已經充分有法律效率，有保障條款。
3.敝公司「(株)マイルストーン」是日本東証一部 （東京證券交易所）上市公司株式会社共立メンテナンス的最大股東，目前持有共立近14%股份(同位創辦人)，該公司自1979年創立至今已有36年歷史，年營業額將近1,100億日幣（2014年3月期），股票市值約1,424億日幣（2015年7月期），。總員工數將近7000人。旗下事業體有學生&社員宿舍1年容納4萬人，居全國之冠；商務旅館dormyInn共54間，滿意度是日本全國第1；渡假旅館23家、安養院4家、餐廳11家。獎學金財團單位1年發給東南亞國家留學生的獎學金超過1500萬台幣，是一間對於服務社會盡心盡力的公司。 若是體系不健全的公司是無法於東証一部市場上市的，這樣的公司不會做出任何毀壞商譽，破壞辛苦經營幾十年來深得日本國民信賴之事，敬請放心。另外，共立集團已在韓國開始營運商務飯店，美國，泰國，台灣開拓中。
4.敝公司在台北是登立在案的「現地法人」，同等日本公司機能，也受台灣法律之規範。(統編：24566316)
5.如果您透過在台灣某些大仲介公司來購買房屋，發生問題時，您還是要到日本處理，因為，房產是在日本購買，且是登記在日本，只適用在日不動產機構；而敝公司在日本已有27年歷史，這樣應該更值得您的信賴。
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如何確保租金收入之交易安全 |
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詳細問題：
購買後，租金每季由貴公司帳戶匯回，這部分又該如何確保我的安全性？
除了簽署合約外，有甚麼能夠讓我如果沒收到租金又找的到處理方的辦法？
磐石亞日Milestone回答：
1.本公司有別於其他公司，是純正的一條龍服務，買賣的仲介，與物業管理，皆由日商磐石(株式会社マイルストーン)親自做物業管理，所以，所有問題的對應，也由本公司親自對應處理。此點，也如第1點的回答，以敝公司在日長年的信譽，絕不容許因為惡意佔有客人的錢，來砸自己和株式会社共メンテナンス(東証1部上市公司)的招牌。
2.如果您委託敝公司做管理時，會與您簽立「賃貸借代理業務及び管理委託契約書」、此份契約書，就會清楚標明，暫放在敝公司的租金收支該如何支付，而且，這份契約書也會交給您指定的會計事務所(因為要報稅，敝公司有長期合作會計師可推薦)，所以，這些都是可以保障您權利的一環。
3.日本法律管控嚴格，每1円的收入，都必須交代清楚。
4. 敝公司受於日本法律之管控，如果有任何不法佔有您的財產，可透由法律處理。 (大部分台系仲介公司，本身沒有物業管理，是轉介給其他物業公司，如果您有任何糾紛，應該也只能您獨自面對那些物業公司吧) 敝公司在台是合法成立的現地法人，如果有任何不法佔有您的財產，可透由法律處理。
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日本有沒有不動產投資上的簽證優待？ |
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詳細問題：
在有一些國家對於投資者有給予一些簽證上的優待。
日本是否也有這樣的措施？
磐石亞日Milestone回答：
※在日簽證相關
此為專業領域，下記回答謹供參考，如有需要可介紹專業的行政司法書士給您，
或是提供相關文章供您參考。
目前來日一次免簽的在留期間(觀光簽證)為90天內。
除了90日內的免簽外，想要獲得日本居留證只有以下4個方法：
(1)在日就職
(2)在日留學
(3)日本配偶
(4)開設公司(投資經營簽證)
該當條件：・於日本開始經營事業者
・從事上述事業管理者
・投資日本事業並經營該事業者
・從事上述事業管理者
・代替於日本開始經營事業之外國籍人士經營該事業者
・從事日本人經營之事業(代替上述外國籍人士經營之事業或是代替開始經營位於日本事業之外國籍人士)管理者
・代替投資日本的外國籍人士經營事業者
・從事日本人經營之事業(代替外國籍人士經營之業或是代替投資日本事業之外國籍人士)管理者
符合條件之外國籍人士
投資事業進行經營，以及經營管理該事業之外國籍人士，事業規模，薪資條件，經歷符合一定條件者。
・外國籍人士或者是外國法人在日本實質上經營公司或管理公司所需之在留資格。
・需經營事業經驗和實際成績以及事業本身的真實性
・雇用2人以上的日本人或是外國籍人士為正職人員
・500万円以上的資金
簡單來說，在現況下，若以投資日本不動產的話，應該無助益於日本居留權之申請。
不過，在今年初時，有新聞報導，日本政府計畫放寬外籍富裕人士的居留期限，若申請者的資產條件等符合資格，每次入境最長停留時限由90天延長至1年。
日本政府有意參考外國範例，制定有關年齡、資產總額和年收入等的條件，預計2015年中會有結果。
日本移民署提供之「在日本居留申請資格認定必要條件」之原文網頁:
http://www.moj.go.jp/ONLINE/IMMIGRATION/ZAIRYU_NINTEI/zairyu_nintei10.html
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不動產日文小知識：「オートロック(Auto Lock)＝自動門鎖系統」 |
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為了提高安全性，很多大樓或公寓在入口處(玄關)設有『オートロック(Auto Lock)』系統；
只有持有鑰匙的居民才能自由進出，訪客可以透過此系統與居民通話，
確認身分後，由居民直接給予解鎖，訪客始可進入。
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不動產日文小知識：「間取り=>格局」 |
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K：（Kitchen）即中文之「廚房」
DK：（Dining Kitchen）將廚房和飯廳的機能合併為一間， 即中文之「餐廳」
LDK：（Living Dining Kitchen）即（Living room）＋（Dining Kitchen）
＊常見的文字列參考＊
和6、4.5、洋8、DK8：6帖的和室+4.5帖的和室+8帖的洋室+8帖的餐廳
1K/2K：廚房+1個房間/廚房+2個房間
1R：1個房間(如果有廚房時，都在同一個房間裡)
1DK/2DK：餐廳+1個房間/餐廳+2個房間
1LDK/2LDK：客廳+餐廳+1個房間/客廳+餐廳+2個房間
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不動產日文小知識：日本不動産登記簿（謄本）= 謄本 |
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表題部，類似台灣謄本上的「標示部」，由土地家屋調查士進行登記申請。
權利部，分為甲區和乙區，都是由司法書士進行登記申請；甲區，類似台灣謄本上的「所有權部」，記載所有權相關事項，包括所有權人、權利範圍、轉讓原因、日期…等；乙區，類似台灣謄本上的「他項權利部」，記載所有權外的其他權利相關事項，特別是不動產有設定給誰做抵押權之相關事項。
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不動產日文小知識：引渡＝交屋 |
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引渡即中文之「交屋」，在雙方約定好尾款交付的期限前進行交屋，且在司法書士的陪同下確認賣方的文件無誤後，才將尾款交付給賣方，在當天同時進行產權移轉登記，並在點交無誤後，將鑰匙交給買方。
★日本的交屋程序雖然是支付尾款後，才辦理產權移轉，但因為交屋過程有司法士的確認，既安全又有保障，是可以很放心的。
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不動產日文小知識：司法書士＝代書 |
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司法書士即類似台灣所稱的「代書」，主要是辦理不動產或公司的登記，在交屋當天，會馬上進行不動產的產權轉移登記，即由司法書士來進行登記申請手續。
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不動產日文小知識：日本年度與西元年度換算 |
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西元年度換算方式 ：
昭和年度 + 1925
平成年度 + 1988
民國年度 + 1911
例：
昭和60年 = 60+1925 = 西元1985年
平成25年 = 25+1988 = 西元2013年
民國71年 = 71+1911 = 西元1982年
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不動產日文小知識：土地/建物面積的換算方式 |
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日本多用㎡(平方公尺)來表示土地/建物面積
1㎡ = 0.3025坪
1坪 = 3.3058㎡ = 2帖
例：
70㎡ = 70*0.3025 = 21.175坪*2 = 42.35帖
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ID:@milestone198812
CALL
加到我的最愛
ID：milestone198812
+886-2-2521-7272